「買い」の古民家。「買ってはいけない」古民家。

2020.09.28

vol. 01

古民家は増えているのに、使える古民家は少なくなっている。

始めにちょっと、前置き。

リノベーションをする物件として、北陸3県でも古民家に関心が集まっています。

 

私(明石博之といいます)は、自分で古い空き家(正確には空き物件)を取得して、カフェにリノベーションした出来事がきっかけで、建築空間デザイン、インテリアコーディネートに到る幅広い領域のプロデュース業をなりわいにしてきました。

 

行政や業界団体から空き家調査も依頼される立場になり、建築や不動産の専門知識とはまた異なる物差しで、建築物の良しあしを見極める仕事もしています。

 

建築士の資格もなく、建築に関する教育を受けた経験もない私でも、500軒以上の空き家を見て、専門家の助けを借りながらリノベーションの実績を重ねるうちに、見る目も養われてきました。

 

そのうち「空き家をリノベーションして何かをしたい」という相談が、たくさん寄せられるようになります。

 

その相談の件数や内容を考えても、空き家、特に古民家に対する世間的な関心を肌で感じます。

 

ただ、古民家の場合は、大規模な修繕が必要なくらい老朽化している物件も少なくありません。

 

令和の時代に古民家を取得し、リノベーションをしようと思えば、オーナーとして最低限は頭に入れておきたい知識とチェックポイントがあると、強く感じます。

 

この場合の知識やチェックポイントとは、工事業者や建築士が知っている専門的なレベルの話ではありません。

 

オーナー(暮らしたり、活用したりする人)が、自信をもって楽しく古民家と向き合い、賢く判断するための、コンパクトで応用の効く暮らしの知恵といった感じでしょうか。

 

北陸3県に残る素敵な古民家がもっと活用される、そんな輝かしい未来をイメージしながら、再活用を前提とした古民家物件の選び方、リノベーションのポイントを、この連載では解説できればと思います。

 

同時に、書く内容を整理した上で、客観的に眺めてみて初めて気付いたのですが、この話は古民家を買う側だけではなく、空き物件全般を適正に管理したい人たちにも役立つ情報が多々含まれていると思います。

 

さまざまな人が、この文章を役立ててくれればと願います。

古民家って、なんだ?

北陸の津々浦々に残っている木造伝統建築。当時の技術によって新築で建築しようとすると大変な金額になる。

そもそも、今回のテーマである「古民家」とは何なのでしょうか。

 

古民家とは具体的に言えば、築70年以上の木造伝統工法で建てられた住宅を意味します。築70年以上とはすなわち、2020年(令和2年)から70年、1950年(昭和25年)より前の時代になります。

 

1950年(昭和25年)、言い換えれば第2次世界大戦の終戦から5年後に、日本の建築は大きな転換期を迎えました。この年に、現行の建築基準法が制定されています。それまで建築に関する法律は、日本には存在しませんでした。

 

その結果、1950年(昭和25年)以前に、日本の伝統技術によって建てられた住宅(私たちが今「古民家」と呼んでいる建築物)は、「後出しジャンケン」のように制定された法に適合しない建築物として、扱われるようになります。

 

しかし、木造伝統工法は長きにわたり、地震大国の日本で培われてきた建築技術を有しています。さらに、木造伝統工法で建てられた古民家は、風土に合わせてローカライズされた、優れた建築とも言えます。

 

当時の職人たちは、くぎや電動道具を使わず、今ではまねできないくらいの高い建築技術を駆使して、住宅を建てていました。

 

古民家は確かに、現行の建築基準法に照らし合わせてみれば、耐震性や耐荷重性は基準を満たしていないと判断されます。だからといって、地震に弱いだとか、大雪の重みに耐えられないといった話ではありません。

10年以上も放置された状態が続くと傷みが激しくなり、工事にかかる費用も莫大になります。

金沢の東茶屋街は北陸地方では最も「古民家リノベ」が進んでいる。歴史的な外観を保ちつつ、おしゃれな店へのリノベーションが見られる。

しかし、この古民家が今「危機」に直面しています。

 

古民家は先ほど、築70年以上前に伝統工法で建てられた古い住宅だと言いました。

 

築70年以上となれば、建てた当時の主人の多くは亡くなり、子や孫に不動産が相続されているはずです。

 

しかし、代替わりをする過程で、所有者が複数になり、意志決定ができなくなった結果、売買も処分もできなくなるケースが多発しています。

 

同時に、親の不動産の相続を子ども達が破棄したり、相続する相手が居ないまま施主が亡くなったりして、所有者不在の建物も増えています。

 

古民家も空き家になって数年のうちは、リノベーションして十分に活用できる状態を維持しています。しかし、10年以上も放置された状態が続くと傷みが激しくなり、工事にかかる費用も莫大になる可能性が高まります。

「買い」の古民家の特徴。

空き家になってから10年以上、時間が経過していない。

私が住む地域にも、10年以上放置されて、廃屋のような状態に陥っている建築物がたくさんあります。

 

10年前、初めて見た時は数百万円の投資で十分に住めるくらいだった空き家も、今では屋根瓦が落ち、雨漏りがしています。壁も崩れ落ち、床下や柱の多くは腐っています。

 

まだ活用できる状態の町家づくり建築物。空き家になってから管理がされておらず、8年が経過した後に廃屋となり、取り壊された。

ここまで傷むと、リノベーションの費用は軽く1000万円以上を覚悟しなければなりません。

 

価値を失った古民家が増えれば、「リノベ」の費用が高くなるため、誰も手を出せなくなってしまいます。

 

古民家が増えているのに、莫大な投資が購入の意思決定を遠のかせてしまう。この悪循環が、令和の時代に古民家が直面する残念な逆説的事態なのです。

学ぶべき内容の多くは、考えてみれば当たり前の話ばかり。

古民家をリノベーションして飲食店や宿など、ビジネスを考える人からすれば、莫大なイニシャルコストは開業後の経営に大きな負担となります。

 

かといって、価格の安さに目を奪われ、最初の物件選びを間違ってしまうと、予想以上の改修工事が必要になったり、お金をかけて工事をしても、根本的な問題が解決できなかったりする恐れもあります。

 

こうした最悪の事態を避けるためにも、古民家を買う予定の人には、ある程度の知識を身に付ける必要があると考えています。

 

学ぶべき内容の多くは、専門家レベルの難しい知識ではなく、考えてみれば当たり前の話ばかり。

 

次からは具体的に、賢い古民家オーナーになるためそうした基礎知識を、概論として紹介していきます。

 

先ほども言いましたが、この話は古民家を買う側だけではなく、空き物件全般を適正に管理したい側にも役立つ情報が、多々含まれているはずです。ぜひ、最後まで読んでみてください。

 

(編集部コメント:長い前置きはここまで。次からはいよいよ、買いの古民家、買ってはいけない古民家の本題に入ります。)

<cafe uchikawa 六角堂>。https://inacafe.net/

この記事を書いた人

明石 博之

オプエド

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